零售商的优势

　　如果再回看更早些时日，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。

　　零售商的这股拿地浪潮可以追溯自2009年，在金融危机冲击下，众多的国内外零售企业纷纷选择在中国自建物业的投资方式涉足商业地产项目，期望能够获得更加稳定的收入。

　　2009年，宜家宣布“捆绑”英特宜家进军商业地产。据了解，双方以49%和51%的股权关系共同投资打造英特宜家购物中心。目前，英特宜家购物中心在无锡和北京的门店已经进入实际的项目规划阶段。据英特宜家介绍，英特宜家购物中心位于北京大兴的项目占地17.2万平方米，其中商业面积达20万平方米。该项目将有450个国内外知名品牌进入，并为顾客提供7000个停车位。

　　然而，随着经济的全面回暖，水涨船高的租金压力使得零售商的这股拿地热情不降反升。除宜家之外，台湾统一旗下企业，欧尚超市也在计划将自建购物中心作为其在中国市场的重要发展模式。欧尚投资3.2亿元在苏州建设了其中国的第一家购物中心。其他外资零售企业包括韩国乐天玛特、日本永旺集团等也纷纷追加投资购地自建物业。

　　公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。有零售企业家自嘲是“给地产商打工的”。因此，给别人打工还不如自己当“老板”是一些零售商普遍心态。

　　当通胀的压力的进一步来袭，零售企业的盈利空间越来越小，通过自建物业抵御日益上涨的成本压力，一切仍然显得那么地“顺理成章”。

　　对比承租与自建，业内人士指出，承租的租金每年递增，尽管营业额也会增加，但营业额的增加常常无法与租金的递增成正比。据介绍，在传统的租赁模式下，零售商往往会与物业签订一个中长期的租赁协议。然而随着地产的不断升值以及通胀的压力，不少零售商在续约时会遭遇租金增幅较大升值房租“跳涨”，同时门店本身还涉及到一个装修折旧的问题。

　　然而，如果是自建物业，零售商可以自己规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖，用作商场和写字楼。由于零售商自身的知名度和品牌号召力，随着该品牌主力店的入住，零售商购地自建的商业地产项目的商铺的售价不断上升，租金也随之水涨船高。

　　在这一过程中，物业的溢价为开发商带来丰厚的利润，零售商前期自建拿地的投入往往就已经回收了十之八九。

　　可以说，与零售行业低微的利润相比，开发商业地产更具诱惑力。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示：零售业是很辛苦的行业，绝大部分超市都营业到晚10点，利润率也不高，行业的利润平均值也就是1%-2%。而房地产业是暴利行业，也是促使零售行业转投商业地产的原因。

　　更何况，零售商开展商业地产在现金流方面有着得天独厚的优势。由于零售商给供应商结账时至少有一个月的账期。因此，一个月销售商品所得的现金流如同没有利息的贷款。以年销售额120亿元零售企业为例，这将意味着，它平均每个月至少有1亿元的现金掌握在手中。而投资回报较高的商业地产，则是很多零售企业的通行做法。

　　对此，上海尚益企业管理咨询有限公司总经理胡春才评论说：“零售商手里有了大笔的钱，用于纯粹扩大规模拓展的话，往往培育期又太长所以，因此，有许多零售企业就选择了零售业+地产的复合发展模式，其实国美和苏宁都是属于这种模式。”

　　购地自建VS开铺不买铺

　　在全球，一半以上的商业地产开发商是零售企业。但在中国，商业地产发展十年来，真正的主力都是房地产商，如今这一切正在悄然发生变化。

　　以租金养投入，为扩张输血，零售商正身体力行地通过运作商业地产来提升商业升值空间。

　　那么，对于试图进军商业地产的零售商而言，需要经历哪些流程?商业地产专家、淮安禧莱乐投资发展有限公司副总经理徐凌云介绍说，实施一个商业地产项目，需经过规划(审批)、施工、招商(营销)、运营等环节。在项目施工的同时，招商工作已经开始进行。项目施工完毕，商户入驻之后，物业运营将开始。

　　尽管一些企业做的风生水起。但对于零售商进军商业地产，有专家保持谨慎态度。

　　有业内人士分析认为：连锁超市开展商业地产，难点在于招商环节。尽管一些超市与麦当劳、肯德基、味千拉面等餐饮连锁企业保持密切的战略联盟，但商业地产的招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。

　　此外，零售企业自建物业周期较长，在一定程度上阻碍了扩张的步伐。尤其在国内一线城市商圈日益饱和、地价飞涨，更加增添了有利商圈选址的难度。因此，亦有一种观点认为零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。“投资一个购物中心项目动辄要上亿元的资金，而零售业是‘轻资产’的运作模式。” 北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮指出，“零售商不可能成为地产商，购物中心项目还主要依靠专业的商业地产公司来运作。”从短期投资角度，由于房价在涨，投资商业地产必定获利，但长远来看，一旦泡沫消除，将给企业带来巨大投资风险。“开铺不买铺，这是商业法则”，周勇如是说。