国际零售业品牌正在中国开拓疆土，寻求商机。

    徐十周认为，这样做的目的是利用不同业态对消费者的吸引力，争取最大的客流量。按照美国高盛投资集团的零售业分析员的说法，由多家主力店组成的大型商业卖场起到吸引客流的作用，因为一个Shopping Mall里，没有大型的主力百货店或专营店，是难以吸引客人的。而介于主力店之间的小型门店，则是为Shopping Mall产生收益即较高租金的门店。通过自发地调整错位经营，大小商家组合成一个统一的具有强大聚客能力的整体，在内部形成良性竞争，让人流在Shopping Mall内循环流动，最大限度地满足客户的消费欲望，从而带动整个Shopping Mall的互惠互荣。

    在多年关注国内Shopping Mall发展的徐十周看来，国内的Shopping Mall商业结构大都不近合理。主要是缺乏能吸引和带动客流的主力店，而被分割为众多以品牌为主、面积不大的店铺。面对众多的缺乏市场知名度和吸引力的、甚至是闻所未闻的品牌，极易造成消费者在购物选择上无所适从，而最后只是Window Shopping（只逛不买），最终影响了Shopping Mall的业绩。这样的现实，在目前已经开业经营的众多Shopping Mall里，几乎俯拾皆是。

    开发本末倒置

    Shopping Mall代表了当代商零售业的较高级形式，其投资额大、经营复杂、建设周期长。在项目的全程运作过程中，投资是前提，经营是关键，开发是重点，三者相互关联、不可分割，是有机的联系的一个整体。

    Shopping Mall作为商业地产，地产仅仅充当了载体的角色，而其核心的问题在于商业。但由于国内的商业地产开发商大多抱有短期逐利的心态，一味的追求利润最大化，过分夸大商铺的价值，不顾零售业的经营规律，不懂后期的招商、经营以及管理等问题，一味地追求快回报和高租金，结果是做出了很多违背市场经营规律的事，最终不仅自己拿不到回报，也大大制约了Shopping Mall的长远发展。

    对于Shopping Mall的建设来说，统一管理、分散经营的经营模式，使开发商只能采取整体出租。为尽快回收资金以及获取收益和高额的利润，在实际操作中，开发商在租金制定上，往往定价基数高，涨幅大。徐十周以多年的零售业从业经验加上对比中国与美国的行业现状，得出他的分析，“依据高盛的零售业分析员给出的数据，中国的Shopping Mall的平均租金水平远远高于美国的租金水平，造成这一现实的原因，主要是中国的商业地产商普遍急功近利，又基本都不懂零售业，为了在短期内获取回报，只能是单位平方米的租金怎么高就怎么租，忽视了顾客的感受和市场经营规律。最典型的做法就是多租面积很小的小店，以获取单位面积相对高的租金。一个简单的统计显示，北京的一间六七万平方米的Shopping Mall，租户大约为5-600家，每家店的平均面积也就100多平方米，而芝加哥一家同样大小的Shopping Mall，租户仅70多家，每家店的平均面积在800多平方米。其结果是，我们的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市场认知度的品牌‘格子间’的堆砌，大众消费者基本不认可。看似租金上去了，但开业后经营惨淡，门可罗雀，经营根本难以为继，租金也难以保证，最终，受害的还是开发商自己。加之市场严重的供过于求，稍好一点的品牌商相对层出不穷的Shopping Mall更是粥少僧多，结果形成了现在一家Shopping Mall，开业时能有50%的店铺开门经营就算不错，不少项目连50%也做不到也硬着头皮开业，反而更加不招消费者待见，形成了恶性循环。这样的Shopping Mall在北京又可以说是俯拾皆是。另外一个严重的问题是，现在提起Shopping Mall，人们头脑里就仿佛觉得那是年轻的时尚男女和白领阶层才能光顾的，中国的所有经营Shopping Mall的人，几乎无一例外地将自己定位于‘白领、女性、中高档、引领时尚’等等，试问，在北京，有多少大众消费人群在购物时会想到去Shopping Mall？

    殊不知，Shopping Mall这一外来的经营形式，在美国却是大众消费者最喜欢去的购物休闲场所。所谓的高档Shopping Mall也有，但数量很少。如果我们对比一下两个国家普通消费者的收入差距，再看看我们的Shopping Mall数量上的严重过多，如果我们还将市场目光全盯着所谓的‘白领、女性、中高档’，显见，若想让我们的Shopping Mall有一个好的经营业绩，无异于缘木求鱼！”

    作为一种在发达国家已被证明非常成功的商业业态，Shopping Mall的出现折射着中国商业生态的升级变迁。徐十周认为：如果一种商业模式在成熟的市场经济形式下已被证明是成功的，其就一定可以复制到另一个市场经济社会，但是，这种复制一定要遵循其已有的规律，不能靠揠苗助长，更不能竭泽而渔、饮鸩止渴。中国的Shopping Mall在发展中暴露的问题归纳起来，无非是几点：商业地产商急于求成地追求过快的高回报，违背了零售业的市场规律；在这种观念指导下，导致了Shopping Mall从形式到内容都严重背离了它本应遵循的形式，成了小品牌、小门店的堆砌，根本不被消费者接受；Shopping Mall在市场定位上走入了很大的误区，片面地追求所谓高档、时尚，严重脱离市场实际，脱离大众主流消费群；最后，目前的Shopping Mall数量过多，比例严重失调。而面对以上问题，我们的市场主管部门没有觉察，更加缺乏在政策导向上和舆论导向上的指引。作为一个巨大的商业游戏，欲使其进入良性、健康发展还有很长的路要走，需要多方面的努力！《中国质量报》