取长补短

　　《中国新时代》：从零售商变身为商业地产投资商（运营商）后，对企业而言，在资金和管理运营方面将遇到哪些新的挑战？

　　聂绮冰：对于零售公司而言，从事商业地产毕竟是进入了一个新领域，前期要熟悉相关政策，拿到很多许可证，这恐怕是对一个“外行”最大的挑战了。相反，中国本土房地产商做这些事情会驾轻就熟很多。因此我们也看到，一些跨国零售企业选择了与中国本土房地产开发商合作的方式来进入商业地产领域。例如据我所知，TESCO在中国的很多商业项目都是和本土房地产开发商合作的：前者“定制”一个项目，后者负责商业地产项目的建设。

　　当然，零售企业也有他们的优势。例如在具体的商业经营上，他们的零售商资源以及在商业推广方面的经验都比较丰富。相较之下，一般进入商业地产领域的开发商都是从住宅地产市场上转型过来的，在零售业方面的经验有限。所以，零售企业和房地产开发商合作也不失为一种好方式。

　　《中国新时代》：DTZ戴德梁行是世界顶尖的物业顾问之一，对于外资零售公司在中国从事商业地产的开发和经营，你们有哪些建议和帮助？

　　聂绮冰：其实，我们也为一些大型跨国零售公司做过相关咨询，DTZ戴德梁行能为零售商提供的最大帮助就是帮他们找一个本土房地产开发商合作，之后由这个开发商以投资方或者合作方的身份为零售企业建造他们想要的商业项目——让双方充分发挥各自的优势。

　　很多二三线城市的地方政府是非常欢迎这些大型零售商在当地建造商业中心的，因为这些企业在零售方面有着丰富的经营和管理经验，而这往往是当地房地产企业所缺乏的。商业中心开业后，这些零售企业首先会让自己品牌店作为主力店入驻，这样能很快带旺商业中心的人气，进而推动周边地区的商业发展，同时拉动相关地块的升值。

　　除了在前期帮助零售公司找地、与政府部门接洽、寻找合作伙伴，在商业项目开发的中期，我们还能提供商业中心的市场定位服务。无论是宜家、家乐福还是TESCO，他们最擅长的零售商业经验往往局限于某一方面，例如宜家对家具卖场非常熟悉，TESCO对超市的经营非常在行，而一个商业中心建成后，需要做大规模的招商，但到底哪些品牌最受当地人群的欢迎，符合当地客户的需求，这些我们都会根据市场定位以及调研给出最佳建议。

　　此外，在后期的物业管理、VIP实施计划等方面，我们也可以给出相关建议。所以，其实从商业项目开发的初期到中后期，我们能提供的是全方位的资深顾问服务。

　　《中国新时代》：在戴德梁行看来，外资零售商购地自建商业项目是否会成为他们在华发展的一种新趋势？

　　聂绮冰：目前来看，这些跨国零售企业在中国的商业项目开展都处于尝试阶段，现在还不能判断这是否会成为未来的一种发展趋势。零售和商业地产是两个不同的行业，前者很重视现金流，而后者需要有雄厚的资金支持，零售企业能否将他们的资金优势移植到地产行业上来，目前还难以判断。

　　其实，很多国外的零售公司都会将自己充裕的资金用于其他业务的发展，很多企业会成立一个财务公司来专门负责新业务的投资管理。至于在华跨国零售公司能否也这样做，就要取决于他们在中国的现金流状况——是否足以支持他们在中国从事商业地产项目。

　　《中国新时代》：外资零售商的上述策略转变，对于中国零售企业的成长有哪些借鉴意义？

　　聂绮冰：我们发现，近些年中国的本土零售商也在尝试类似的“转型”，例如威海的家家悦集团是一家以超市为主营业务的公司，他们近来也准备建造自己的商业中心。随着零售公司发展到一定阶段，积累了一定的资金，就会开始寻找一些能发挥自身优势、投资回报率也更高的项目以进入。

　　在中国市场上，跨国零售企业从租赁者转为地产项目开发商还是一个很新的事物，所以，无论是外资零售公司还是中国本土零售企业，大家都是在相互借鉴经验。