必然的过剩

　　尽管城市综合体代表了一种城市发展新趋势，但在一定时期内过剩的状态，已不可避免。李睿对此有非常深切的感触。世邦魏理仕不久前曾做过一份调研，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。它们多是以城市综合体的面目出现。

　　阳光新业在天津和沈阳都有项目。

　　以成都举例，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。数据统计，截至2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，并且大多数体量都在10万平方米以上，未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米左右。

　　恶果正在逐渐显现。据莱坊房地产经纪公司一项新调查显示，幽灵购物中心综合征正在中国各大城市蔓延，致使整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，而一线城市的空置率从去年的7.9%增加至今年的8.4%。中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%;广州的空置率达到10.2%，而去年还只是刚刚超过4%。其中最主要的原因是，中国经济全面减速。

　　城市综合体大规模建设带来的另外一个效应是，写字楼面积大幅增加。高位环球的数据显示，三季度，成都市场再次迎来新供应集中入市，推动市场甲级写字楼空置率至40.9%，达历史最高水平。

　　RET睿意德执行董事张家鹏告诉本报记者，许多三线城市经济发展水平并不高，写字楼缺乏产业支撑，这意味着很难招到付得起高租金的租户。综合体起初的定位可能是甲级写字楼，但空置许久后，品质必然下降。

　　高纬环球综合开发策略部董事吴坤认为，部分三四线城市综合体拥有可观的供应面积，预计需求市场难以迅速消化，将导致一段时间内出现入住不高、较大面积空置的情况，部分较差位置项目可能停工、烂尾。“综合体的载体功能，是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，阻碍区域内经济的发展。”吴坤说。

　　一些城市综合体，已成为区域的黑洞。一位不愿透露姓名的资深业内人士指出，宝龙集团在郑州新区开发的城市综合体就如此。“自从宝龙决定将商铺和写字楼散售后，这个区域就从来没再好过。”他说。大规模的开发，使得开发商既无力持有，也不愿精心雕琢。

　　管理者的困惑：要政绩还是要秩序

　　地方政府无疑是城市综合体建设大潮中最大的推手。让韩健徽感到困惑的是，城市综合体的土地性质，究竟是怎样的?他看到的现象是，通常由几方签订一揽子协议，包括土地也打包。这里面是否涉及到财政收入的流失，土地贱卖?政绩和商人是否存在利益交换?

　　有业内人士透露，不少城市对万达、绿地等知名开发商，土地出让存在“量身定制”的嫌疑，地价偏低，有的每平方米比同质地块便宜二三千元。一个项目动辄数十万平方米，地方政府让出的这些地价款，需要多少年的税收才能补回来?何况它们还会要求税收优惠。

　　由于规划管理制度的缺失，许多城市的大型商业网点设施建设完全超出市场需求。“很多外资商业巨头在选址时都要求地方政府在三公里内不能规划建其他的城市综合体，但很多地方做不到，重复规划，缺乏商业秩序，缺乏长远考虑。”李睿告诉本报记者。

　　部分企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，而类似的问题在一些二三线城市也正在凸显。