增加自有物业比例

　　在通胀高压下，零售商利润被挤到边缘，对租金水平波动相当敏感，导致零售业近年关店频繁。“轻资产”的经营模式面临严峻挑战，更多的商家开始增加自有物业。

　　“我们主要是考虑到租约到期后租金的不可确定风险才增加自有物业，目的就是保持效益的持续性。”王府井百货副总裁杜宝祥日前在广州接受南都采访时表示，自有物业也给商家提前进入提供了机会，目前国内很多商业项目建成后才招商，其结构与需求有很大差异。

　　今年8月，王府井在西安新城以7.9亿元新增一处9万平方米的核心物业，从而使自有物业比例上升48%。有此想法的还有天虹商场。今年6月，天虹商场以3.2亿元收购江西南昌一处3 .8万平方米的物业拟开设百货店。此前该公司有45家连锁百货商场，但仅有2家属自有物业。

　　“天虹上市时即表示，将在适当的时候增加核心商圈持有物业的比例，优化资产配比，以应对租金长期上涨的不利局面。另外，自有物业在门店规划和设计时，自主权更大，更有利于未来经营的展开。我们判断公司未来还会有购置核心商圈合适物业的计划，但发展战略还是会以‘轻资产’为主，固定资产占总资产比例不超过30%。”招商证券分析师杨夏表示。

　　广百集团此前以5 .36亿元拍得佛山南海金沙洲一块住宅兼批发零售、住宿餐饮、商务金融地块。据称，该地块计划于2013年前开出一家不低于5万平方米的广百门店。记者了解获悉，广百股份目前拥有25家门店，自有物业只有广百北京路总店、新大新以及新一城店，占比不到总规模的20%。广百集团董事长荀振英曾在多个场合表示，未来将增加广百自有物业的比例。

　　“轻资产”与“重资产”的平衡

　　目前国内A股市场上，大商股份、百联股份、小商品城、欧亚集团物业资产存量遥遥领先，重庆百货、王府井、银座股份、友谊股份、鄂武商、新世界等拥有超过20万平米的物业。

　　人工成本的上升、制造企业成本上升引发的进货成本的上升，已经逼得商业企业利润微薄。连锁零售业行业平均净利润率只有1 .32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1 .77%。中金公司分析师认为，租金与C P I有着明显的正向联动关系，拥有较多自有商业物业的公司能够较好规避这一成本压力，物业多的公司在通胀阶段经营利润率还会有所提升。持有物业可缓解租金上涨压力，计提折旧比较容易预测。

　　不过“自有物业投入成本较高，而未来现金流出更少，其不仅对百货企业的估值影响不明显，况且国内A股再融资渠道不顺畅，加大自有物业势必加重公司资金链的压力。”国内一家知名百货公司的拓展总监也向记者表示，重资产增持物业，不仅沉淀资金大，而且拖慢扩张速度。

　　该百货公司拓展总监表示，自建一家门店至少要2-3年时间，同样也有前期培育期，能否成功存在未知。目前中国零售业仍然处于跑马圈地阶段，“轻资产”可以加速扩张占领市场，而持有物业减慢了扩张速度就等于丧失了市场机遇。

　　记者在采访中发现，很多商家都认为，无论是“轻资产”和“重资产”发展都要有机结合，比例合理配置。“我个人认为，这两者之间应该有一个合理的比例，比如轻重资产3：7或者4：6的比例，最多自有物业不能超过50%，否则结构就很难平衡了。”上述知名百货公司高管表示。