超国民待遇的产物

　　“要是换做一家内资零售企业，也许不会出现这样的纠纷”。曾在多家外资零售企业担任发展总监的王先生告诉记者。

　　据王先生透露，沃尔玛在选址方面对物业的要求是异常严格。比如，沃尔玛要求物业层高必须得是多少，柱距不能小于一定的长度，停车位必须要有多少。甚至沃尔玛要求物业方按照自己指定的品牌购买并安装电梯等设备。

　　“沃尔玛是世界500强企业老大，它深知自己的品牌价值，所以在与物业方签订合同的时候提出诸多严格甚至苛刻的条款，而业主为了提升物业商业价值，明知有些条款非常苛刻，但也会硬着头皮签约。这为日后的合作留下隐患。”王先生表示，“如果是内资零售企业，它就不会这么强势”。

　　沃尔玛与万国合作的1999年，正是外资企业疯狂跑马圈地的时代。当时的背景是，地方政府为了政绩考核的需要，在引进像沃尔玛这样的世界500强企业的时候给予了诸多优惠条件。比如，在网点资源、土地价格甚至税收政策方面都偏向外资企业。

　　这便是纠结业内多年的“超国民待遇”。“企业在经营过程中，比如开店的时候，遇到同样的网点资源。外资与内资竞争的时候，外资往往能够拿到更低的价格。此外还有一些税收政策，为了吸引他们来。地方政府可以在税收上进行支持。”中国连锁经营协会秘书长裴亮告诉记者。

　　在地方政府推动下，开放商也积极与外资零售商进行“捆绑”。“开发商看重的是外资的品牌价值。像沃尔玛这样的企业一旦入驻，对商圈周边客流的带动起到很大作用。因此，开放商不仅要按照外资‘苛刻’的条件施工，甚至给它比内资便宜一半的租金。”王先生表示。

　　500强光环不再？

　　“十年前的旧案为何此时又抖出来？这背后深层次的原因是，随着我国本土零售商的发展壮大，地产商对外资零售巨头的依赖度在逐渐下降，而沃尔玛依然‘感觉良好’，习惯于用强势的态度对待合作伙伴，以至于矛盾进一步扩大。”王先生告诉记者。

　　对于中国零售业而言，一个微妙的变化是2004年以后，“狼来了”的呼声逐渐没有了。本土零售商与外资零售商的差距逐渐在减少。2010年，一家叫做大润发的台湾超市以404亿元的销售额首次超过了家乐福，成为国内超市业老大。风向变了，以前本土企业学习家乐福、沃尔玛，现在都一致看好“黑马”大润发。尽管大润发是台湾企业，属于外商投资，但给本土零售业的启示是，中国人也能做好零售。

　　“事实上，像华润万家这样的本土企业在大卖场经营水平上并不比外资零售商差多少”，北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮告诉记者。因此，成熟的本土零售商使得地产商招商时有了很多选择，500强的光环逐渐暗淡。

　　另外，由于外资企业大部分是1995年进入中国。它们对商业网点租赁的时间一般是15年。如今算下来，这些外资企业第一批商业网点面临到期。届时，土地价格飙升后的业主不在向之前那样给外资以太多优惠。外资零售商面临巨大的成本压力。

　　事实上，就在不久前，Tesco绍兴唯一的一家门店关闭。其原因之一便是房租到期，业主提出上涨租金，超出了Tesco的预算。永辉超市一位高管告诉记者，永辉也在积极物色一些外资零售商即将到期的物业。届时，外资零售商将面临更多压力。