8月23日，由《中国商报·超市周刊》主办的第二届中国社区商业发展论坛暨第九届全国连锁商业战略研讨会在北京举行。来自全国各地的100多家零售企业、设备服务商的300余位企业代表参加了本次论坛。

　　天津津工超市董事长卢代盛发表了主题演讲，内容如下：津工超市的业态和今天的主题比较吻合，因为我们一直是在研究社区市场的。我们最近几年一直在通过各种实践和通过各方面的研究在论证我们做社区市场的定位是否正确，我们的定位是不是可以持续发展，这些都涉及到对社区商业商机的研究。

　　我们认为社区商业的商机应该体现在六个方面：

　　一是人口结构变化带来的商机。人口结构变化主要表现在两方面，第一方面是城市人口的迅速增加，这是不言而喻的，去年城市人口超过农村，这意味着大量过去在农村里分散居住的人口现在开始转向城镇里集中居住，居住在哪里?毫无疑问居住在社区里，这样使社区人口规模和集中化程度都在提高，必然给社区商业带来机会。第二是老龄人口的迅速增加，中国老龄化速度是全世界第一，央视财经频道最近已经连续五天报道中国社区养老问题，今天晚上还有，连篇累牍在报道，但是所有报道和所有的财经评论最后结果给我的印象都是没有答案，不知道中国的养老问题怎么去解决。天津老年人口176万，十年之后要增加100万，达到270多万。我们认为老龄化肯定会催生社区居家养老产业，现在养老都是公益性事业，如果不做成一种产业，中国的养老是没有出路的，因为养老院解决不了养老问题，养老会分成三个层次一是非常高端的，完全由企业运作，比如上海的公寓之类的，还有比较低端的比如月收入一千块以下的老人，需要政府买单为主，企业协助为辅，大量的是中间的这一块，应该在老年人口的90%左右，月养老金收入在1-5千的，这一块应该企业为主政府为辅，因为政府没有力量解决那么多问题。这种老龄化会加快日常生活消费回归社区，是社区商业的拐点。天津市政府现在规定在社区里建社区食堂、给老年人送餐的企业最多政府可以补贴一百万。居家养老的产业化的路应该怎么走，我们现在还在探索，但是可以告诉各位的一点是我们已经找到了一个切入点。所有的专家问题没有答案是因为他们解决不了一个重要的问题就是如何提高老年人收入，老年人没有钱一切养老问题都解决不了，我们的切入点就是要想法解决让老年人有钱的问题。

　　二是社区定位变化带来的商机。社区是城市的基础，过去几十年政府对社区的定位有很浓厚的政治色彩，那时候社区的建设主要是政权建设、户籍管理、治安防范，那时候的社区是作为我们国家各级政权组织的最低一层来定位的。从2006年4月9日国务院发布的《意见》开始，社区定位开始发生变化，就是民生定位、经济内涵。从经济入手着眼民生才能真正达到巩固政权的目的，天津在《意见》的指引之下，许多行业都觉得将来社区会大有作为，前些年天津有许许多多“进社区”，比如邮政进社区、早餐进社区、洗染进社区等等，在社区建各种亭子、弄各种早餐车等等方式，但是最终结果都是以失败告终。失败原因是因为这些项目都属于常网项目，单独运营这些项目的收入抵补不了成本，最后结果肯定是必败无疑，要研究社区商业的一网多用问题，政府提供的社区平台，但是在上面的演出还要靠企业自己来解决。津工超市这些年总结了许多“进社区”企业教训基础上形成了社区一站式服务的定位，以零售和服务两个板块推动社区思路的进展，总体上效果还是不错的。

　　三是城市成本上升带来的商机，城市各项成本上升是一个不可逆转的趋势，这种趋势会迫使社区商业业态调整，我们认为调整方向是大卖场会迁出，社区店会进城。五年以前我们的门店每平米租金1.2元，现在是2.6元，五年翻一番，我们预计五年之后门店租金和员工工资可能都要翻一番，员工工资以每年提高15%的水平计算，是2.01，如果每年要给员工提高15%的工资，五年以后工资总成本又翻一番。这样的速度企业能否承受，我觉得最不能承受的就是大卖场。社区店的最大优势是便利，便利的含义就是变字当头、利在其中，只要我们能够把变字文章做充足，肯定能够有利润。举个例子，我们有一个服务项目是收司机交通违章罚款，在我们店里司机可以交罚款，去年一年是70多万个司机在店里交罚款，手续费对我们来说是微乎其微，但是70多万司机每个人进店交完罚款以后的客单是15块钱，给我们带来一千万销售多万，而且买的都是高毛利的商品，比如香烟等等，远比手续费高得多，我们现在每天能卖一万多张火车票，每天有一万多人进店买电。这些便利项目对我们做社区商业来说都会带来利益上的收入。我们要想在社区市场里发展不能靠别人，需要靠企业有独立的生存发展能力，靠政府补贴和支持把企业做大是不可能的事情。

　　津工超市过去五年成本增长速度也是很快的，以2006年为基数，从2007-2011年正好是五年，门店租金平均年增长22%，人工成本年均增长27%，税收年均增长38%，利润年均增长21%，除了税收增长好像看着比较高以外，中国企业确实税负很重特别是我们这样规范的连锁企业，规规矩矩纳税的，税负确实很重，每年税收都比利润高得多，大家从这些数据中可以看到我们在社区里耕耘结果是利润增长水平和租金增长差不多，我们有这个能力能够消化在社区里经营，能够消化门店成本和员工工资的增长。所以社区超市离顾客近，我觉得拥有提高价格的主动权，所以我们会离竞争远一点。过去曾经经营过几千平米的大店，最大的店曾经五千多平米，有一大批几千平米的标超后来都关门了，以包装商品为例，前台毛利率平均是10%，进社区之后包装商品频率毛利率是20%。